Le vrai chiffre qui compte pour déterminer le prix d’un bien

Ce chiffre, c’est le coût total de possession. La plupart du monde sont très poches le temps venu de déterminer le véritable coût d’un bien. C’est un peu de votre faute, vous qui ne savez pas calculer le coût total de possession, si les objets qu’on achète sont de la crap. Parce que vous ignorez le vrai coût des objets, vous sautez sur le truc le moins cher, pensant économiser. Mais au-delà des simples objets de la vie de tous les jours, même dans les décisions majeures comme l’achat d’une propriété, la plupart des gens ne calculent pas le véritable coût. 

Je vais y aller directement, voici quelques constats (certains, je le sais, seront un peu controversés) que j’ai fait au cours des années en faisant des calculs:

  • côté habitation, c’est généralement moins cher louer que d’acheter (depuis quelques années)
  • acheter une maison neuve ou très récente revient généralement moins cher qu’acheter une maison de plus 15 ans d’âge
  • acheter une maison à 5 km de son travail est moins cher qu’acheter une maison à 20 km de son travail, même si la maison coûte à l’achat plus de 50,000$ de plus
  • il est souvent moins cher d’acheter un appareil Apple qu’un appareil Android (pour les cellulaires) ou Dell (ordinateur portable)
  • Une Subaru Impreza ou une Honda Fit reviennent moins chères qu’une Hyundai Accent, même si le coût initial est plus élevé. De même, un Toyota Highlander revient moins cher qu’un Dodge Journey.

Pourquoi…

  • … il est plus cher d’acheter que de louer ? parce que les prix des maisons ont grimpé beaucoup plus vite que les prix des logements, notamment à cause de la régie du logement qui tempère l’augmentation des prix en location. De plus, les locataires ont un profil socio-économique qui rend leur capacité à payer possiblement plus limitée. Pour faire une comparaison entre l’achat et la location, vous devez tenir compte: des taxes municipales et scolaires, des assurances, des intérêts sur l’hypothèque (mais pas le capital), de l’inflation (sur le coût du loyer, que vous devez ajouter, mais vous devez ajouter aussi une augmentation annuelle de la valeur de la propriété), des réparations, mais surtout, surtout, ce qui est presque toujours oublié: le coût de renonciation de votre capital. En gelant votre argent dans une maison, vous n’obtenez pas le rendement que vous auriez en plaçant cet argent (dans un REER, pour sauver de l’impôt, et le rendement sur les placements)
  • acheter une maison neuve est moins cher qu’une maison bâtie il y a plus de 15 ans? Les deux se vendent pratiquement au même prix et ce n’est pas normal. La vieille maison devrait se vendre beaucoup moins chère qu’une maison neuve: plus elle est vieille, moins elle devrait être chère. La maison bâtie va vous générer des frais d’entretien qui peuvent être substantiels: refaire le toît, l’asphalte, l’isolation n’est peut-être pas aux normes actuelles (bonjour les factures d’électricité!), les thermos des fenêtres devront être changés, l’échangeur d’air va péter, vous allez devoir refaire le calfeutrage, peut-être quelques rénovations, la toilette ou le robinet à l’extérieur devront être réparés, peut-être que le patio ou la gallerie n’en a plus que pour 5 ans… avec une maison neuve, vous allez garder la déco (armoires, céramique, planchers) pendant peut-être 25 ans ou plus, mais à moins que la maison usagée ait été renovée récemment, la vieille décoration va se faire sentir plus rapidement et vous aurez peut-être envie de moderniser le tout dans cinq ou dix ans
  • acheter à 5km est moins cher qu’acheter à 20km de son travail, même si la maison coûte plus de 50,000$ de plus ? Tout est dans le transport. C’est particulièrement vrai si vous pouvez grâce à ça sauver une voiture. Mais même sans sauver une voiture… financer 50,000$ de plus sur une hypothèque va vous coûter 800$ par année en intérêts, pendant 25 ans. Réduire votre transport de 30km par jour va vous permettre de réduire vos frais de transport de 2000$ à 3000$ ou plus selon votre voiture et le kilométrage que vous effectuez. Même en prenant en compte le coût de renonciation sur ce 50,000$ (le capital que vous devrez verser en même temps que les intérêts), vous économiserez quand même. Mais surtout, vous sauverez également beaucoup de temps de déplacement, ce qui permet aussi d’économiser (gardiennes, vous aurez le temps de faire à souper plus souvent, etc.) Si vous passez de deux voitures à une voiture en vous installant plus près du travail, c’est possiblement 100,000$ de plus que vous pouvez mettre sur la maison! Alors si les deux secteurs vous conviennent (il y a plein d’autres raisons de choisir où on veut habiter), faites le calcul commeil faut!
  •  … il est parfois moins cher d’acheter un appareil plus cher qu’un appareil économique ? Je ne vise pas particulièrement Apple vs Android, mais ça s’applique à toute comparaison entre deux produits en compétition, surtout quand l’un est particulièrement prisé. Apple est un excellent exemple. Dans le haut de gamme, un iPad se vend pratiquement le même prix qu’une tablette Android équivalente. La différence, c’est que le iPad conservera une plus grosse part de sa valeur de revente.  Un MacBook Pro neuf à 2000$ peut facilement trouver preneur 5 ans plus tard pour 800$. J’ai acheté cet été deux portables Dell de 5 ans d’âge, 150$ pour les deux. Ces machines valaient neuves plus de 1500$ chacune. Usagé le Dell est peut-être une meilleure affaire, mais dans le neuf, le Macbook revient moins cher si vous prévoyez vous en départir dans les 5 prochaines années.
  • ... un Subaru Impreza ou une Honda Fit, moins cher qu’une Hyundai Accent? Si je vous dis ça, vous choisissez lequel? Pourtant, vous avez peut-être été trompé par le coût initial plus élevé du Subaru… mais si vous considérez la valeur de revente, l’essence consommée, les coûts d’entretien, assurances et réparations, selon le site Edmunds le Subaru ou la Honda Fit sont plus économiques sur 5 ans!

Mon objectif ici n’est pas de dire que tel modèle ou tel choix de vie est meilleur. Je ne considère que le facteur financier dans une équation qui comporte d’autres paramètres. Mais le point que je veux apporter est simplement que lorsque vous avez à comparer les avantages et inconvénients entre deux possibilités au niveau de l’acquisition d’un bien, en ce qui concerne le critère économique, ce n’est pas le prix qu’il faut considérer, mais bien le coût total de possession calculé sur un nombre d’années suffisant pour effectuer une bonne comparaison. Sur ce, bon magasinage 🙂

8 réponses sur “Le vrai chiffre qui compte pour déterminer le prix d’un bien”

  1. Salut MR Jack,
    Cet article est très intéressant. Je suis en accord avec plusieurs de vos constats. Je me permet d’ajouter un bémol sur les maisons neuves par rapport aux maisons d’occasion. L’achat d’une maison neuve est taxable alors qu’une maison d’occasion est non taxable.

    Donc, à valeur égale, il faut ajouter la TPS et la TVQ à l’achat d’une maison neuve. Il existe un remboursement partiel des taxes, mais il reste que c’est un supplément à payer non négligeable.

    Autre point, l’état d’une maison d’occasion peut être excellent si l’ancien propriétaire l’entretenait avec soins. Une maison neuve peut également regorger son lot de mauvaises surprises si le constructeur a fait un mauvais travail.

    Bref, je comprends que votre point est une généralité et que plusieurs personnes ne voient pas les coûts d’entretien supplémentaires qu’une maison d’occasion mal entretenue et non rénovée au fil des ans peut apporter.

    Il existe par contre à mon avis certaines opportunités intéressantes dans le marché d’occasion qui méritent considérations.

    En finissant, merci pour vos articles, j’aime bien vous lire!

  2. Bonjour Frank,

    Merci d’avoir laissé un commentaire, toujours un plaisir de jaser mes lecteurs 🙂

    Oui effectivement, il faut ajouter les taxes et je les considère. Ceci dit, contrairement à une voiture, où on « perd » les taxes parce qu’à la vente, l’acheteur doit repayer une partie des taxes, dans le cas des maisons les taxes sont payées une fois.

    Ainsi, si une personne achète une maison 300k taxes incluses, elle a de bonnes chances de pouvoir revendre la maison au prix du marché, 300k le lendemain.

    Le sweet spot que j’avais trouvé (et c’est ce que nous avons fait) est d’acheter une maison existente ayant moins de 10 ans d’âge. T’as pas le trouble de tous les problèmes et décisions quand tu construits du neuf et après 5-10 ans, les bobos sont normalement sortis si la job est mal faite. Mais comme vous dites, ce n’est pas une garantie: le bardeau de notre maison a commencé à friser sérieusement deux ou trois ans après notre acquisition, alors que la maison n’avait que 8 ans (le fameux bardeau BP – toute ma rue a subi le même sort). De plus, on a acheté juste avant que le style des maisons est passé des pseudo-victoriennes vers le style actuel, de sorte qu’on a une maison au look déjà dépassé, ce qui ne me dérange pas personnellement mais qui fait possiblement baisser un peu sa valeur de revente (pas tant car je suis dans un quartier de personnes un peu plus âgées qui aiment probablement le style moins contemporain).

  3. acheter à 5km est moins cher qu’acheter à 20km de son travail, même si la maison coûte plus de 50,000$ de plus ?

    Je ne suis pas d’accord avec le fait que acheter plus loin va nécessairement coûter plus cher selon la distance du travail…!

    D’ici 5 ans beaucoup de véhicules seront électrique et leur coût par km est de 1/10 de celui d’un véhicule au gaz. Je crois que beaucoup de gens vont décider d’acheter plus loin pour économiser sur leur prix de la maison (50000 et +) et voyager un peu plus longtemps par jour. L’économie pourra être investie !

    1. Bonjour Alex, merci pour le commentaire.

      Peut-être, en effet, qu’un jour la règle va changer. Ayant moi-même une voiture électrique, je suis bien placé pour en parler 🙂

      Pour que l’équation change la donne, il faudrait que le prix des voitures électriques à l’achat baisse substantiellement.

      Le prix au kilomètre, ce n’est pas uniquement l’essence, mais aussi (beaucoup) la dépréciation. Plus on fait de kilométrage, plus le véhicule se déprécie, et les voitures électriques n’échappent pas à cette règle. Même que, et c’est malheureux, elles se déprécient plus rapidement que les voitures à essence en %, sauf peut-être les Tesla, et énormément plus en $ étant donné leur prix initial plus élevé.

      Aller habiter plus loin (pour acheter moins cher) et compenser avec une voiture électrique (plus chère qu’une voiture à essence) ne permet pas aujourd’hui à mon avis de faire des économies.

  4. MrJack,
    Pas mal d’accord avec tout ce que tu dis.
    Mon père dit  » on est trop pauvre pour être cheap ».
    Achètes un bon marteau qui te durera la vie au lieu de 20 marteaux du magasin à 1$.

    Pour les maisons, tu as raison, le sweet spot à mon avis c’est une maison de 10 ans.
    Seul problème, de plus en plus de contracteurs construisent des maisons en carton… (armoires en mélamine, planchers flottants, fenêtres cheap qui tough 10 ans, bardeau cheap qui tough rarement plus de 12 ans et souvent mal posé en vitesse, plomberie cheap en plastique au lieu du bon vieux copper etc).
    Ces maisons vieillisent mal. J’éviterais aussi les maisons à corniches multiples. Non seulement le coût de remplacement du bardeau est ridicule à cause des complexités, mais le bardeau s’effrite tout le temps aux jonctions (promène toi dans n’importe quelle rue récente…).

    Moi j’irais peut-être avec une bonne vieille maison canadienne bien entretenue. Ces maisons étaient bâties pour durer. Des murs en 2×4, des solives en bois plein (pas les cochonneries de chips entre 2 2×3 comme ils mettent maintenant), un revêtement de brique et pierre qui durera 100 ans! Mais, elles ne sont pas achetables snif…

    1. J’ai justement une maison à corniches multiples, de la longue période du style pseudo-victorien. Et je peux te confirmer pour le cheap… le bardeau, je vais mettre ça sur la faute d’un défaut de fabrication.

      Mais j’ai eu à changer plusieurs thermos.

      Mon patio, en plus d’être attaché à la maison, est soutenu de l’autre bord par deux petits blocs de béton posé directement au sol, même pas de gravier… ça s’enfonce peu à peu…

      quand j’ai fait mon petit deck pour le gazebo, 12’x16′, je pense avoir posé un total de 20 blocs de béton sur un lit de gravier. M’a te dire que ça bouge pas. À 5$ le bloc de béton, c’est pas comme si c’était cher…

      En même temps, la maison profite de meilleurs procédés de construction à d’autres niveaux.. la qualité du béton des fondations s’est amélioré. Les poutrelles en I qu’on fabrique maintenant avec du bois d’ingénierie est supposé plus stable qu’en bois brut. Ceci dit, on verra dans 50 ans 🙂

  5. Plus stable… surtout plus cheap…. ça coûte moins cher de coller deux 2×3 avec une planche de « chip » insérée entre les deux que de poser du 2×10!
    Je ne vais pas généraliser mais une amie à moi a une maison de 4 ans et ses planchers spring… affaissé déjà à un endroit et surtout, ne fais pas de degat d’eau parce que de la chip et de l’eau.
    humm…

    Il y a l’autre type de solive en croix de st andré. Ça c’est ptete plus stable et solide en plus de coûter moins cher… à voir! 🙂

    Moi aussi j’ai fait une terasse de 16×16 deposée sur… au moins 20 blocs de beton posés sur 18 pouces de 0-3/4 et poussiere de roche. Ça fait 2-3 hivers et rien n’a bougé… il faut dire que c’est très lourd overall! 😉 J’ai un peu overkill!

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